Delite zgodbo:
Delite zgodbo:
Na poti do lastnega doma je treba prehoditi številne korake. Zbrali smo jih na enem mestu, da bi bili nanje kar najbolje pripravljeni, če se tudi vi lotevate nakupa nepremičnine. Začenjamo tam, kjer se želje in sanje srečajo s finančnimi in drugimi omejitvami.

Selitev na svoje: Pomemben korak k samostojnosti

Odločitev za nakup prve skupne nepremičnine je za par ali mlado družino navadno priložnost za osamosvojitev, ki jo spremlja polno pričakovanj in smelih načrtov. »Motivacija za ta korak običajno ni problem,« pravi psihologinja ter osebna in poslovna svetovalka mag. Franka Bertoncelj. »Težko najdemo mlado osebo, ki si ne bi želela imeti svojega stanovanja, svojih pravil, svojega miru, svoje svobode.«

Še toliko lažje je, dodaja, če se za ta korak odločite skupaj s partnerjem, za kar vas na eni strani motivira ljubezen, na drugi pa tudi praktičnost. »Ker je matematika pri najemanju precej enostavna, mladi kmalu ugotovijo, da se jim to na dolg rok ne izplača. Kolikor hitro lahko, poskrbijo za to, da mesečno najemnino spremenijo v mesečni obrok,« dodaja.

Poleg tega je osamosvojitev pomembna tudi s psihološkega vidika. Pomeni ločitev od primarne družine ter je zato zelo pomemben in nujen korak za posameznikov osebnostni razvoj.

franka bertoncelj image
»Mladi, ki ostanejo v primarnem gnezdu, na psihološkem nivoju ostanejo mladiči, čeprav so kronološko že odrasli. Živeti na svojem pomeni pokazati sebi in okolici, da smo tega sposobni.« Mag. Franka Bertoncelj, psihologinja ter osebna in poslovna svetovalka

Preizkus odraslosti in samostojnosti pa ni le življenje na svojem, ampak že sama pot do njega. Če nepremičnine še nimate, namreč že samo iskanje in izbiranje prinašata vrsto velikih in malih, a pomembnih odločitev, usklajevanj, odrekanj, pogosto pa tudi razočaranj. Končna izbira je namreč praviloma vedno kompromis med željami in potrebami ter realno ponudbo na trgu in finančnimi zmožnostmi.

Kriteriji: Pri izbiri nepremičnine upoštevajte svoj življenjski slog

Izbira nepremičnine je predvsem stvar osebnih želja in življenjskega sloga. Enoznačnega odgovora na vprašanje, kakšen je idealen dom, v resnici ni, kar potrjujejo tudi tri zgodbe posameznikov oziroma družin. Čeprav so bile njihove želje zelo različne in so zelo različni tudi njihovi domovi, so danes s svojo izbiro prav vsi zadovoljni. Kaj se lahko naučite iz zgodb treh kupcev nepremičnin?

Splošnega recepta, kaj in kje kupiti, torej ni. Ključna sta poznavanje in upoštevanje svojih želja in načrtov.

Psihologinja Franka Bertoncelj priporoča, da si pripravite seznam tega, kar si želite in kar za vas ni sprejemljivo, ob tem pa še določite pomembnost vsakega kriterija.

Svetuje tudi, da si stvari zapisujete: »Vsaka zapisana misel je jasnejša kot tista, ki ostane v glavi. Ko misel spravimo z abstraktnega na konkretni nivo, jo zapisano na papirju pogledamo z distance in obdelamo še s plusi oziroma minusi ter stopnjo pomembnosti za vsak kriterij, že po matematiki ne moremo zgrešiti.«

Pri odločanju morata seveda enakopravno sodelovati oba partnerja, kar pa ni vedno enostavno. »Dober recept, kako se ne spreti, ampak konstruktivno sodelovati, je zelo preprost – to je naša odločitev. Zelo jasno nam mora biti, česa nočemo, in še bolj jasno, kaj hočemo,« priporoča Bertoncljeva.

Ker je pritisk pri tako pomembnih odločitvah velik, je koristno, da poskušamo odločanje strukturirati v manjše, obvladljive sklope na podlagi najpomembnejših kriterijev. Nekaj takih pojasnjujemo v nadaljevanju.

Kriteriji za izbor nepremičnine

Nakup nepremičnine: Poučite se in realno ocenite svoje zmožnosti

Če niste med redkimi srečneži, ki imajo za nakup novega doma na voljo skoraj neomejena sredstva, bo na njegovo izbiro vsaj toliko kot želje in potrebe vplivalo vaše finančno stanje.

Najugodneje je seveda, če lahko nakup nepremičnine v celoti financirate z lastnim virom, na primer s prihranki, dediščino, prodajo druge nepremičnine ali posojilom družinskega člana oziroma prijatelja. V tem primeru je višina sredstev, ki jih imate na razpolago, znana vnaprej, o pogojih vračanja v primeru posojila pa se dogovarjate individualno.

Precej drugače je, kadar si denar izposodite v banki, ki ji v zameno za posojilo plačujete obresti. Pri najemu nepremičninskega kredita se morate zavedati, da gre za odločitev, ki bo v naslednjih letih ali desetletjih močno obremenila vaš mesečni proračun, in jo temu primerno tudi načrtovati.

Koliko denarja potrebujem za nakup nepremičnine?

Izberite regijo in si oglejte, kakšne so tam cene nepremičnin.

»Pomembno je, da realno ocenite svojo finančno sposobnost. Zabeležite si prihodke, predvidene stroške in redne mesečne odhodke – tako dobite približen znesek, koliko vam še ostane na mesec, torej koliko od tega lahko na mesec namenite za poplačilo kredita,« svetujejo v Abanki.

Zaradi nepredvidenih stroškov, kot so večje popravilo avtomobila in zdravstvene storitve, ali možnosti izgube zaposlitve se nikoli ni dobro obremeniti do roba finančnih zmožnosti, še opozarjajo v Abanki. Po drugi strani pa morate vedeti, da če enako velik kredit odplačujete z daljšo ročnostjo in tako manjšimi mesečnimi obroki, na koncu plačate več.

Informativni izračun kredita lahko naredite sami na spletni strani Abanke.

V vsakem primeru bo vašo kreditno sposobnost ocenila banka glede na kombinacijo različnih kriterijev:

  • segment kreditojemalca (zaposlitveni status),
  • višino prejemka,
  • vrsto zavarovanja kredita
  • in ročnost oziroma izbrano dobo odplačevanja kredita.

Poleg rednih mesečnih prejemkov (npr. plača, pokojnina) v Abanki pri odobritvi kredita vedno preverijo še morebitne druge prejemke (najemnine rente ... ) in tudi izdatke kreditojemalca (obstoječi krediti in izdatki gospodinjstva, ki bremenijo kreditojemalca).

Višina kredita za nepremičnino, ki vam ga odobri banka, praviloma ne presega 80 % vrednosti nepremičnine, odvisna pa je od vaše kreditne sposobnosti in stanja nepremičnine.

»V primeru hipotekarnega kredita, torej kredita, pri katerem nepremičnino, ki jo kupujete, obenem tudi zastavljate kot zavarovanje kredita, je pomembno, da je ta ustrezne vrednosti in kvalitete. Če kredita ne bi mogli odplačevati in bi prišlo do izvršbe, si banka s tem zagotovi, da bo s prodajo nepremičnine pokrila preostanek vrednosti kredita (torej znesek, ki bi ji ga še dolgovali),« pojasnjujejo v Abanki.

Poleg hipoteke je kredit mogoče zavarovati tudi pri zavarovalnici. V tem primeru, pravijo v Abanki, si pri njih lahko izposodite največ 50.000,00 evrov, največja ročnost, torej odplačilna doba, pa je dvajset let.

Kot dodatno obliko zavarovanja stanovanjskega kredita lahko uveljavite tudi solidarno poroštvo. To v praksi pomeni, da se porok zaveže, da bo, če sami ne boste zmogli, kredit odplačeval namesto vas.

Kredit, zavarovan s hipoteko:

do 80 % vrednosti nepremičnine
odplačilna doba do 30 let

Kredit, zavarovan pri zavarovalnici:

do 50.000 evrov
odplačilna doba
do 20 let

(Vir: Abanka)

Poleg različnih načinov zavarovanja imate ob najemu kredita možnost izbire med fiksno in spremenljivo obrestno mero. Fiksna obrestna mera ostane nespremenjena ves čas trajanja pogodbe. Spremenljiva obrestna mera pa je vezana na spremembe v višini referenčne obrestne mere (euribor), zato njene vrednosti v prihodnje ne moremo predvideti. Lahko se spreminja, tudi zviša in posledično se zviša tudi mesečna obremenitev kreditojemalca. Višina obrestne mere se med bankami razlikuje, zato je pred odločitvijo za najem kredita priporočljivo pridobiti več različnih ponudb.

A čeprav je pri najemu kredita pomemben vsak evro, naj obrestna mera ne bo edini kriterij. Znesek kredita, ročnost, vrsta obrestne mere, stroški, morebitne dodatne storitve, kreditna sposobnost, zavarovanje, možnost vključitve soplačnika … – vse to so dejavniki, ki vplivajo na to, kako dober oziroma ugoden bo za vas kredit. Najlažje pa jih boste pretehtali, če se o njih pogovorite z bančnikom.

Iskanje najugodnejšega kredita in ustrezne nepremičnine je v praksi pogosto stresno. Zaznamujejo ga negotovost, bitka s časom in sprejemanje odločitev o stvareh, za katere imajo ljudje občutek, da o njih ne vedo dovolj.

Če je le mogoče, si zato informacije o svoji kreditni sposobnosti in različnih možnostih zagotovite, še preden začnete resno iskati nepremičnino. Za mnenje in pojasnila pa v svoji banki brez zadržkov prosite tudi kasneje v procesu. »Predlagamo, da si kreditojemalec pred podpisom kreditne pogodbe vzame čas za razmislek, če ima kakršna koli vprašanja in mu kaj ni jasno, pa naj o tem povpraša bančnika,« priporočajo v Abanki. Le tako boste namreč lahko prepričani, da ste zase izbrali primerno in dolgoročno vzdržno rešitev.

Ob najemu kredita pomislite tudi na Življenjsko zavarovanje za primer smrti, s katerim bi vaši najbližji lahko pokrili neodplačane dolgove in ohranili primerljiv življenjski standard, če bi se vam zgodilo najhujše. Izračunajte, kako visoka bi morala biti vaša zavarovalna vsota.

Katere nepremičnine se najbolje prodajajo?

Po besedah Borisa Veleskega, namestnika direktorja nepremičninske agencije Mreža nepremičnin, je prva skupna lastniška nepremičnina mladih parov pri nas najpogosteje dvosobno stanovanje, če jo za svoje otroke kupujejo starši, pa garsonjera ali enosobno stanovanje.

»Večina bi rajši kupila novo nepremičnino. A žal novih ni toliko, kot bi želeli, čeprav se danes gradi več stanovanj, kot se jih je prej v desetih letih,« pravi Boris Veleski.

Čeprav naj bi si po podatkih raziskave At home in Europe kar 75 % Evropejcev želelo živeti v hiši, Veleski pravi, da kot izbira kupcev, ki prvič kupujejo nepremičnino, pri nas še vedno prevladujejo stanovanja. Razlogi za njihovo večjo priljubljenost pri nas so predvsem cena, lažja obvladljivost stanovanja, pa tudi dejstvo, da je stanovanje na izbrani lokaciji navadno lažje najti kot hišo.

Stanje na trgu se seveda iz dneva v dan spreminja, a trend je jasen: zaradi dostopnosti zaposlitev in infrastrukture mladi svoj prvi dom večinoma iščejo v mestih. Kljub gospodarski rasti pa cene nepremičnin naraščajo hitreje od plač, kar pomeni, da pot do prvega doma ni enostavna.

4-krat

v življenju se seli povprečni Evropejec; za primerjavo, povprečni Američan se seli 11-krat.

28,3 leta

je povprečno star Slovenec, ko se odseli od staršev, medtem ko se Evropejec povprečno odseli pri 26 letih.

3/4

Slovencev živi v lastniških nepremičninah.

63 %

Slovencev živi v nepremičninah brez kreditov (v EU le 42,3 %), a je delež nezadolženih lastnikov v zadnjih desetih letih padel za 10 odstotnih točk.

40 %

neto prihodka Evropejci v povprečju porabimo za stroške bivanja.

3,6-krat višja

je bila povprečna cena novega stanovanja v Ljubljani na začetku leta 2019 v primerjavi s Posavjem, Zasavjem in Koroško, kjer so bile najnižje cene stanovanj, kažejo podatki portala Nepremicnine.net.

Na odločitve seveda pomembno vpliva sodobni življenjski slog. Hiter tempo življenja s pogosto gibljivimi delovniki in po drugi strani zavedanje o pomembnosti kakovostnega prostega časa, negotovost zaposlitev, potreba po večji mobilnosti ter vse večja okoljska ozaveščenost se kažejo v spremenjenih prioritetah kupcev nepremičnin.

Tako je vse manj povpraševanja po hišah zunaj Ljubljane in na podeželju, če že, pa mora biti lokacija opremljena s čim več infrastrukture. V nasprotju z generacijo svojih staršev se mladi po besedah Veleskega le redko odločajo za gradnjo, saj je pot od zemljišča do hiše po navadi dolga in finančno negotova.

Prav krajši čas gradnje in večja finančna predvidljivost sta med glavnimi razlogi za to, da vse več tistih, ki se vendarle odločijo za hišo, izbere montažno gradnjo. »Pomembni sta tudi energijska učinkovitost objekta in natančnost gradnje, saj je projekt definiran pred začetkom del, s čimer se izognemo nepredvidenim stroškom,« pojasnjuje Alenka Popp Vogelnik, vodja prodaje in marketinga za domači trg v Jelovici.

Hiše, za katere se odločajo tisti, ki kupujejo prvič, so danes precej manjše, kot so bile včasih. »Njihove velikosti se gibljejo od 100 do 160 kvadratnih metrov, precej je tudi pritličnih hiš,« opaža Alenka Popp Vogelnik.

Podobno kot hiše so vse manjše tudi gradbene parcele, vse večji pa je poudarek na kakovosti. »Hiša za novo generacijo lastnikov mora biti udobna, z velikim bivalnim delom, veliko svetlobe, čim bolj odprta. Velik poudarek je na visoki energijski učinkovitosti, naravnih materialih in sodobnih tehnologijah, ki omogočajo udobno in brezskrbno bivanje ter zmanjšujejo stroške,« ugotavlja Alenka Popp Vogelnik.