Dom
Na svoje v najemniško stanovanje
SEPTEMBER 2024 | čas branja:
Zadnja sprememba: 10. 09. 2024 ob 12:38:12
Najem stanovanja je za marsikoga prvi večji korak v samostojnost. Na kaj morate biti pozorni in kako se lahko zavarujete pred nevšečnostmi?
Selitev v najemniško stanovanje – pa naj gre za čas študija ali prvi samostojni, od staršev ločeni dom – je veliko več kot le prenos svojih stvari iz ene nepremičnine v drugo. Že iskanje primernega in cenovno dostopnega stanovanja je včasih pravi podvig, sploh če je povod zanj nesporazum s prejšnjim najemodajalcem. Ampak brez prezgodnjega pesimizma, vse je lahko v redu.
Kako poiskati najemniško stanovanje?
Za iskanje najemniškega stanovanja lahko uporabite specializirane spletne portale in Facebook skupine ali pa se obrnete na nepremičninske agencije. Redno spremljajte objave in hitro vzpostavite stik z najemodajalci, saj predvsem v večjih mestih povpraševanje presega ponudbo, poleg tega pa bodite pripravljeni tudi na oglede stanovanj.
Trg najemniških nepremičnin je vse leto precej živahen, najbolj pa se povpraševanje poveča avgusta in septembra, to je pred začetkom študijskega leta. Kjer število iskalcev najemniških stanovanj presega ponudbo, to vpliva tudi na višino najemnine. Zato se iskanja primernega stanovanja lotite izven glavne predštudijske sezone, ko je konkurenca za najem precej manjša.
Celo pri stanovanjih z visokimi najemninami se lahko zgodi, da se boste morali postaviti v vrsto za ogled, še večja dirka pa je za stanovanja, ki so prijetna za bivanje in cenovno dostopnejša. Zelo verjetno ne boste imeli veliko časa za razglabljanje o prednostih in slabostih ogledanih stanovanj, ampak se boste morali odločiti zelo hitro. Zato si že vnaprej naredite seznam stvari, ki se vam zdijo pomembne. Vzemite ga s seboj na oglede in delajte kljukice.
Če boste stanovanje iskali na spletu, ne verjemite opisom in fotografijam. Odpravite se na ogled.
Prepričajte se v živo, ali držijo navedbe o stanju stanovanja, opravljenih vzdrževalnih delih, tudi hitrosti in zanesljivosti interneta ter podobne podrobnosti. Oglejte si okolico, skupne prostore in dvigala v stolpnicah. Primerjajte stroške, navedene v oglasu, z dejanskimi; naj vam ne bo nerodno vprašati najemodajalca ali njegovega posrednika, kakšni so bili stroški v preteklih mesecih. Verjemite številkam na položnicah, ne le pomirjujočim besedam.
Najemna pogodba
Če ste našli stanovanje (in najemodajalca), ki vam ustreza, najem potrdite z najemno pogodbo. Ta naj bo jasna, podrobna in nepristranska, v njej pa naj bo zabeleženo tudi resnično trenutno stanje stanovanja. Najlažje ga boste dokumentirali s fotografiranjem vseh prostorov, pohištva in naprav.
Najem stanovanja je resna zaveza. Navsezadnje boste praviloma že ob sklenitvi dogovora o najemu morali plačati najemnino za vsaj šest mesecev vnaprej, lahko pa tudi varščino najmanj v višini mesečne najemnine.
Kaj je varščina za stanovanje?
Varščina je jamstvo, da bo najemnik ob odhodu stanovanje pustil v takšnem stanju, kot je bilo. Z varščino lastnik pokrije škodo, ki jo je povzročil najemnik, neporavnano najemnino in podobno. Če je ob izselitvi stanovanje v dogovorjenem stanju, lastnik varščino vrne najemniku, lahko pa se dogovorita, da se varščina spremeni v najemnino za zadnji mesec bivanja ali več, odvisno od višine varščine.
Zakaj torej opozarjamo na stvari, ki bi morale biti samoumevne? Ker se še vedno dogaja, da kakšen najemodajalec predlaga najemniku plačevanje najemnine »na roko« ali pa najem pogojuje s tem, da najemnik na naslovu ne bo prijavil začasnega prebivališča. Nekateri si celo lastijo pravico do neomejenega vstopa v stanovanje, čeprav jim stanovanjski zakon dovoljuje dva napovedana obiska letno. To so znaki za alarm, ob katerih se je bolje obrniti in iskati drugo stanovanje. Zgodi se tudi, da najemodajalec ustno obljubi, da bo zamenjal dotrajan pralni stroj, prebelil dnevno sobo ali v ceno vključil strošek televizije in interneta, po stisku rok pa na to hitro pozabi.
Tu so nasveti za oddajo stanovanja, ki jih je dobro poznati, tudi če ste najemnik.
Slovenski stanovanjski zakon je sicer obsežen, a sporov ali celo pravdanja si res ne boste želeli. V najemno pogodbo zato obvezno vključite vsaj višino najemnine, način in roke plačevanja ter obseg obratovalnih stroškov (individualnih in morebitnih skupnih), ki niso zajeti v najemnini. Določite ročnost najema in način podaljševanja.
Prav tako se pred najemom prepričajte, ali je stanovanje primerno zavarovano.
Kakšne so obveznosti in dolžnosti najemnika?
Najemnik je dolžan redno plačevati najemnino in stroške, vzdrževati stanovanje, ga uporabljati skladno s pogodbo, obveščati najemodajalca o potrebnih popravilih ter spoštovati hišni red.
Ko z najemodajalcem sklenete pogodbo o najemu, je čas, da se čim preprosteje preselite, a čeprav je stanovanje najemniško, je prav, da v njem zaživite, kot bi bilo vaše. Če želite v stene vrtati luknje, dodajati police, montirati klimatske naprave ali kako drugače posegati v prostor, se morate o tem vseeno prej dogovoriti z lastnikom.
Med dolžnosti najemnika sodita skrb za prostor in inventar ter vzdrževanje dobrih odnosov z drugimi stanovalci v stavbi.
Če v bloku obstaja hišni red, je to z razlogom. Nihče si ne želi soseda, ki vsak večer okolico »osrečuje« s svojim glasbenim izborom, prireja hrupne zabave in sprejema veliko število človeških ali štirinožnih obiskovalcev (če ti niso dovoljeni, tega nikar ne počnite).
Skrb za varnost je dolžnost najemnika
Zavedajte se, da je skrb za varnost vaša obveza. Zapirajte vhodna vrata in okna, upoštevajte varnostne ukrepe pri ravnanju z napravami ter preprečite morebitno uhajanje plina ali napake v električnih napeljavah. Tudi najpozornejšemu stanovalcu pa se lahko kaj pripeti. Če se v stanovanju pokvari kakšna naprava, poškoduje kos pohištva ali zgodi kakšna druga nezgoda, o tem nemudoma obvestite najemodajalca.
Kdo plača zavarovanje stavbe, lastnik ali najemnik?
Za zavarovanje najemniškega stanovanja, ki v večstanovanjskih zgradbah vključuje tudi zavarovanje stavbe in skupnih prostorov, mora poskrbeti najemodajalec. Ta lahko izbere še dodatna kritja za primere naravnih nesreč, kot so toča in poplave, pa tudi za strojelom ali vlom v stanovanje. Zakon o obligacijskih razmerjih določa, da lahko za take primere zahtevek za povračilo škode pri zavarovalnici vloži le oseba, ki ima izkazan premoženjski interes, to pa je praviloma lastnik nepremičnine. Ta lahko sklene tudi zavarovanje opreme, na primer pralnega stroja, hladilnika, televizorja in kuhalne plošče.
Pred najemom se prepričajte, kaj v stanovanju je že zavarovano, in si zagotovite, da v primeru škode najemodajalec povrnitve škode ne bo zahteval od vas.
Najemodajalec je dolžan plačevati stroške upravljanja večstanovanjske stavbe in zavarovanja objekta ter vplačevati v rezervni sklad.
Ali mora najemnik plačevati zavarovanje stanovanja?
Če s pogodbo ni dogovorjeno drugače, najemnik plačuje le stroške najema. Kot najemnik lahko zavarujete svojo opremo v stanovanju, medtem ko je stanovanje last najemodajalca, zato je zavarovanje objekta v njegovem interesu.
V sklopu zavarovanja doma lahko uredite samo zavarovanje opreme, kar je priporočljivo, če ste se vselili v prazno nepremičnino in s ste s seboj prinesli pohištvo, elektronske naprave, belo tehniko, dragocenejše predmete (umetniška dela, nakit, športno opremo) ipd.
Posebno dobrodošlo je v takšnem primeru dodati tudi strojelomno zavarovanje naprav. Gre za dodatno zavarovanje, s katerim se zavarujete pred škodo, ki jo povzročijo padci, udarci naprav, pa tudi indirektni (posredni) udar strele v te predmete. O indirektnem udaru strele govorimo, ko je zaradi udara strele prišlo do prenapetosti v električnem omrežju, ki ima za posledico poškodovanje oziroma uničenje naprav.
Primer: strela udari v bližini objekta in zaradi prenapetosti uniči vaš računalnik v stanovanju. Škodo, ki je nastala na vaših (najemnikovih) napravah, krije strojelomno zavarovanje naprav.
Prepričajte se, kaj vse je v vašem domu mogoče dodatno zavarovati.
Kaj se zgodi ob predčasni prekinitvi najemne pogodbe?
Če imate sklenjeno najemno pogodbo z jasnimi določili, skrbno ravnate s stanovanjem in opremo ter se dobro razumete s sosedi, je možnost, da bi se morali – ali želeli – (predčasno) izseliti iz stanovanja, manjša.
Če pa bi se radi izselili ali v odnosu med vami in najemodajalcem poči, je dobro, da poznate pravila. Stanovanjski zakon ščiti najemodajalca in mu daje pravico, da vam prekine pogodbo iz krivdnih razlogov, če kršite najemno pogodbo, ne ravnate skrbno z njegovo lastnino, povzročate škodo ali opravljate nedovoljeno dejavnost. Zapisane pa so tudi vaše pravice. Če vas najemodajalec želi izseliti, tega ne more zahtevati, preden vam ne povrne vaših morebitnih vlaganj v nepremičnino (skladnih z zakonom).
Zakon prav tako določa, da lahko kot najemnik odpoveste najemno pogodbo brez navajanja razlogov, če o tem pisno obvestite lastnika z 90-dnevnim odpovednim rokom. Ureja tudi nadaljevanje najema v primeru, da ste se v stanovanje vselili v zakonski ali izvenzakonski zvezi, a se je ta pretrgala. Če se le da, se za prekinitev dogovorite sporazumno. V nasprotnem primeru je treba vložiti tožbo.