Po izkušnjah Borisa Veleskega, namestnika direktorja nepremičninske agencije Mreža nepremičnin, resno iskanje traja od dva do štiri mesece. Izjema je, ko so želje res specifične, na primer, če si želite kupiti nepremičnino v točno določeni ulici ali celo objektu.
Pri nakupu nepremičnine se slej ko prej znajdete pred dilemo: boste iskali sami ali ob pomoči agencije? Spletni oglasniki, kot je denimo Nepremicnine.net, namreč omogočajo dober in hiter pregled nad ponudbo, zato se plačevanje posrednika marsikomu zdi odveč.
A Boris Veleski pravi, da ni tako. Vloga dobrega nepremičninskega agenta namreč ni le pomoč pri iskanju, ampak predvsem prihranek časa in strokovno vodenje skozi celoten proces nakupa.
»Kupci pogosto mislijo, da imajo jasne želje in cilje, pa v pogovoru hitro ugotovimo, da ni tako. Zato je prvi korak, da skupaj z njimi razjasnimo, razčlenimo in dokončno opredelimo njihove potrebe, želje in zmožnosti. Dober agent potem usklajuje in nadzoruje vse: ogled nepremičnine, pogajanja, pregled pravnega stanja nepremičnine, usklajevanje in podpis prodajne pogodbe. Pomaga pri pridobivanju ustrezne dokumentacije za sklenitev posla, postopku na Fursu, sodelovanju z bankami v primeru najema financiranja, primopredaji in še čem vmes.«
Za to, da bo postopek izpeljan pravilno, je ključna izbira prave, izkušene agencije. Ta mora izpolnjevati pravne pogoje za opravljanje dejavnosti in imeti izkušene posrednike z veljavno licenco – seznam nepremičninskih posrednikov lahko preverite na spletni strani Ministrstva za infrastrukturo. Imeti pa mora tudi zavarovalno polico. To zavarovanje pomeni, da so kupci in prodajalci v primeru, da gre pri sklepanju posla kaj narobe, ustrezno zaščiteni. Dokaz o tem zavarovanju mora agent skupaj s splošnimi pogoji poslovanja in uradnim cenikom na ogledu predložiti stranki.
Veleski zato priporoča, da agencijo pred izborom temeljito preverite; upoštevajte tako ustna priporočila kot podatke na spletu. »Tako kot povsod tudi v našem poslu velja pravilo malo denarja, malo muzike. Gre za posel, ki ga sklepate le enkrat ali nekajkrat v življenju, in ne nakup kruha, zato naj bosta strokovnost in kakovost na prvem mestu,« dodaja Veleski.
Če iskanja ne boste v celoti zaupali agenciji, je prvi korak spremljanje ponudbe nepremičninskega trga na spletnih portalih. Pri tem poskušajte biti čim bolj temeljiti in ciljno usmerjeni: iskalne parametre in filtre prilagodite svojim kriterijem ter iz videnega poskušajte dobiti realistično oceno stanja:
Te informacije vam bodo pomagale tako pri določanju ožjega izbora nepremičnin za ogled kot tudi kasneje kot izhodišče za pogovore in pogajanja s prodajalcem.
Pri iskanju novega doma so odločitve redko črno-bele; tisto, kar je za nekoga prednost, bo za drugega ali morda celo za isto osebo v drugi situaciji največja pomanjkljivost nepremičnine. Izbor je torej odvisen od vaših želja, morda pa vam bo v pomoč primerjava prednosti posameznih možnosti.
Brskanju po spletu sledijo ogledi v živo, za nekatere najrazburljivejši, za druge pa najbolj stresen del iskanja in izbiranja. Ogledi nepremičnin so prvi stik z bodočim domom in tako v marsičem podobni zmenkarijam po mobilnih aplikacijah: velikim pričakovanjem lahko sledi še večje navdušenje … ali pa grenko razočaranje in misel »ah, pa tako dobro je kazalo«.
»Kupcem vedno priporočamo, da začnejo iskati, šele ko so zares odločeni, kdaj, kaj in kje želijo. Zelo pogosto se namreč zgodi, da so si ogledali nepremičnino, ki popolnoma ustreza njihovim kriterijem, pa se zanjo niso odločili, ker preprosto še niso bili pripravljeni,« opaža Boris Veleski.
Mnogi v tej situaciji predvsem finančno še niso pripravljeni oziroma zmožni kupiti stanovanja, zato je pred ogledi pomembno realno oceniti svoje finančne zmožnosti. Tako se boste izognili tudi razočaranju ob nepremičnini, v katero ste se morda zaljubili na prvi pogled, a ugotovili, da si je ne morete privoščiti.
Pogosto se lahko ob iskanju prave nepremičnine srečate tudi s paradoksom izbire: občutkom, da se morate po eni strani odločiti hitro in pametno, po drugi pa nikoli ne morete biti prepričani, da se prav jutri na trgu ne bo pojavilo kaj še boljšega.
Da bi se izognili neznosnemu pritisku in napačni odločitvi, je nujno, da se ogledov lotite dobro pripravljeni. Pri tem vam bodo v pomoč podatki iz oglasa, pametni telefon za fotografiranje in zapiske ter nekaj opornih točk, po katerih boste lažje ocenili stanje in ustreznost nepremičnine.
S temeljitim pregledom nepremičnine in pogovorom z lastnikom ali nepremičninskim agentom boste zagotovili, da je nepremičnina res vredna nakupa. Izognili se boste tudi kasnejšim nepredvidenim stroškom in zapletom. Pri ogledu zato pozorno poglejte stanje nepremičnine:
Vse ugotovitve dokumentirajte s fotografiranjem in zapiski. Če je le mogoče, pridobite načrt tlorisa, iz katerega so razvidne nosilne stene in lokacija napeljav. Enako pozorno si oglejte tudi klet, podstrešje in druge morebitne pripadajoče prostore.
Sami ali ob pomoči agenta preverite pravno stanje nepremičnine v zemljiški knjigi:
Če kupujete zemljišče, preverite, kakšna je njegova namembnost in v kolikšnem delu je zazidljivo. Zemljiškoknjižni izpisek lahko zagotovi prodajalec ali agent, lahko pa ga na spletnem portalu e-Sodstvo brezplačno pridobite sami.
Pri prodajalcu ali agentu se pozanimajte o stroških ogrevanja, energentov in vode, vzdrževanja, rezervnega sklada in drugih mesečnih oziroma letnih stroških ter morebitnih načrtovanih investicijah.
Če je le mogoče, preglejte položnice za zadnje leto, da vidite, kako se stroški spreminjajo z letnimi časi.
Pred ogledom nepremičnine ali po njem si vzemite čas za temeljit ogled okolice. Če stanovanje nima garaže, preverite možnosti parkiranja, bližino in stanje sosednjih nepremičnin, dostopnost povezav javnega prometa, bližino in dostop do trgovine, lekarne in drugih pomembnih storitev, predvsem pa poskušajte spoznati okolico, tako da greste na kratek sprehod po njej ali se ustavite v lokalni kavarni. Le tako boste namreč lahko začutili sosesko in ocenili, če je primerna za vaš novi dom.
Ta kriterij je morda težko opredeljiv, nikakor pa ni nepomemben. In predvsem, kot pojasnjuje mag. Franka Bertoncelj, ni nikakršen čira čara: »Za subjektivni občutek oziroma intuicijo v psihologiji pravimo, da ne gre za kak magičen pojav, ampak za analitični proces odločanja na podlagi opažanj. Ta ne poteka na zavestnem, ampak na nezavednem nivoju. Odločitev prepoznamo kot občutek, da nekaj vemo, pa ne vemo, kako ali zakaj to vemo. Vsi imamo v življenju verjetno izkušnje, ko svojega občutka nismo poslušali, kasneje pa se je izkazalo, da bi bilo dobro, če bi ga. Enako velja za nakup stanovanja. Glede nepremičnine moramo imeti dober občutek, biti nam mora prijetna, simpatična.«
In še ključno vprašanje: koliko nepremičnin si morate ogledati, preden boste našli tisto pravo? Pravila seveda ni, in če imate srečo, vas lahko očara že prva. A Veleski iz prakse pove, da je redko tako:
»Po navadi si kupci ogledajo vsaj petnajst ali dvajset nepremičnin, tisti, ki imajo jasno opredeljene želje in kriterije, pa do deset. Če iščemo predolgo, se nam zelo pogosto dogaja, da nepremičnine, ki smo jih videli na začetku, niso več na voljo. In potem se proces ponovi. V vsakem primeru kupcem svetujem, da se s svojim nepremičninskim posrednikom pogovorijo o svojih željah, kriterijih … Če poznamo izhodišča, lahko kot nepristranski strokovnjaki potrdimo dvome, jih razblinimo ali pa prikažemo kaj z drugega zornega kota, za kar so nam stranke mnogokrat hvaležne.«
In potem boste naenkrat – po navadi se to zgodi med ogledom ali tik po njem – vedeli: končno ste našli tisto pravo nepremičnino, ki bo postala vaš novi dom. Občutek je seveda čudovit, obenem pa malce tesnoben, še posebej, če se nakupa lotevate prvič. Upravičeno se vam zdi, da bo proces od izbire do prvega nazdravljanja v novi kuhinji kot zemljevid tuje dežele, le da poln zavitih poti med uradnimi ustanovami, birokratskimi preprekami in časovnimi omejitvami. Zdi se vam, da boste za uspešno pot do cilja potrebovali manjši čudež.
Če se nakupa lotevate ob pomoči izkušenega nepremičninskega posrednika, bo pot mnogo lažja, saj bo poskrbel za usklajevanje vseh vpletenih in pravočasno izvedbo vseh aktivnosti. Te so namreč, kakor pri vsakem večjem poslu, od primera do primera nakupa različne, v grobem pa jih vendarle lahko povzamemo z naslednjimi koraki.
Manevrski prostor za pogajanje o ceni in pogojih nakupa je večji, če je za izbrano nepremičnino manj povpraševanja.
Boris Veleski, namestnik direktorja nepremičninske agencije Mreža nepremičnin, pravi, da je cene nepremičnin kljub trgu, ki ga vodi presežno povpraševanje, s pogajanjem mogoče zmanjšati za nekaj odstotkov.
Poleg tega usklajevanje vključuje še višino are; ta ni zakonsko predpisana in je lahko predmet pogajanja. Če v pogodbi ni zapisano drugače, znaša 10 % vrednosti nepremičnine.
Pogodba mora poleg cene nujno vsebovati še:
Predmet pogajanja so lahko tudi vsi stroški, ki nastanejo pri prodaji oziroma nakupu: davek na promet nepremičnin, strošek overitve pogodbe …
Če nakup za vas ureja agencija, bo pravno ustreznost pogodbe preveril in zagotavljal njen pravnik oziroma notar, s katerim sodeluje agencija.
Predpogodba je dokument, s katerim se stranki zavežeta, da bosta kasneje sklenili pogodbo o nekem poslu, v tem primeru prodaji nepremičnine. Ara pa je finančna zaveza kupca, da bo nakup res izpeljal. Tako predpogodba kot ara sta namenjeni utrditvi dogovora, z njima pa se obe stranki zavežeta, da od njega ne bosta odstopili.
Predpogodbo lahko pripravi agencija, lahko pa jo kupec in prodajalec sestavita tudi sama. V vsakem primeru morate pravo pogodbo skleniti največ pol leta po podpisu predpogodbe, sicer ta zastara.
Pred podpisom pogodbe morate v banki pridobiti uradno odobritev kredita, vezano na točno določen posel oziroma nakup konkretne nepremičnine.
Pred podpisom pogodbe si vzemite čas, da natančno preberete njeno vsebino. O delih, ki jih ne razumete ali vam vzbujajo dvome, se posvetujte z nepremičninskim posrednikom. Ta bo vsebino po potrebi preveril še v pravni službi in tako zagotovil, da bo pogodba točno navajala pravice, obveznosti in dogovore, o katerih ste se strinjali s prodajalcem.
Po podpisu pogodbe pridobite kredit banke in ga začnete odplačevati na dogovorjeni dan v mesecu, razen če se dogovorite za odlog plačila.
Po podpisu pogodbe prodajalec tudi izpolni in predloži obrazec za odmero davka na promet nepremičnin. Davek odmeri Furs, znaša 2 % pogodbene vrednosti nepremičnine, če v pogodbi ni dogovorjeno drugače, pa ga plača prodajalec.
Primopredaja pomeni dokončen prenos nepremičnine na novega lastnika. Poleg priložnosti za nazdravljanje je to tudi priložnost za preverjanje, ali se nepremičnina predaja tako, kot je bilo zapisano v pogodbi. Prav tako ob primopredaji:
Primopredajni zapisnik o vsem tem sestavi nepremičninski posrednik ali kupec in prodajalec sama.
Podpisu pogodbe sledita notarska overitev pogodbe in vpis v zemljiško knjigo. Strošek notarske overitve določa cenik notarske zbornice, običajno pa ga poravna prodajalec. Vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo običajno uredi kupec, kar lahko stori sam ali s pomočjo notarja. V vsakem primeru pa je treba plačati sodno takso, ki je odvisna od vrednosti nepremičnine.
Bo vaš novi dom pred vselitvijo treba prenoviti? Preberite, kdaj je pri tem pametno prositi za nasvet strokovnjaka in kako se izogniti najpogostejšim napakam pri prenovi.
*Brošura je informativne narave. Naročilo na e-novičnik in/ali podaja privolitve za trženje nista pogoj za sklenitev, izvedbo pogodbe oziroma katero koli plačljivo storitev Zavarovalnice Triglav, d.d.
