Dom
Dom
Kaj vprašati pri nakupu stanovanja?
SEPTEMBER 2025 | čas branja:
Zadnja sprememba: 18. 09. 2025 ob 12:12:08
Nakup stanovanja je eden najpomembnejših korakov v življenju, zato se nanj dobro pripravite. Preden v nepremičnino vložite veliko denarja, se prepričajte o njeni varnosti ter pravnem in dejanskem stanju. V pomoč naj vam bo 20 vprašanj, na katera morate poznati odgovore.
1. Je stanovanje vpisano v zemljiško knjigo?
Preden se sploh pogajate o nakupu, preverite, ali je stanovanje vpisano v zemljiško knjigo. To pomeni, da ima jasno lastništvo in boste zanj lahko pridobili hipotekarni kredit. Brez vpisa v zemljiško knjigo lastninska pravica ni popolna, kar lahko pomeni različne pravne zaplete, tudi pri dedovanju.2. So na nepremičnino vpisana bremena – služnost, plomba, hipoteka?
Bremena lahko omejujejo uporabo ali prenos lastnine. Vpisana hipoteka pomeni, da ima nekdo terjatev do nepremičnine. Plomba pomeni, da v zvezi z nepremičnino teče zemljiškoknjižni postopek, o katerem pa še ni odločeno. Služnosti pomenijo, da nekdo lahko uporablja del nepremičnine, na primer pot, ki vodi čez parcelo. Pred nakupom se prepričajte, ali vas kje čakajo skrite obveznosti.3. So vsi deli nepremičnine legalni?
So v stanovanju prenovili mansardo, zaprli balkon, dodali prizidek? Prepričajte se, ali so bili taki posegi izvedeni v skladu s predpisi. Gradbeni posegi brez ustreznih statičnih izračunov so lahko nelegalni, kar pomeni, da vam bodo otežili pridobitev uporabnega dovoljenja.Gradbeni posegi brez ustreznih statičnih izračunov so lahko nelegalni.
4. Kaj vse je bilo v stanovanju obnovljeno?
Vprašajte, kdaj so bila zamenjana okna, koliko so stare električne in vodovodne inštalacije, kdaj je bila prenovljena kopalnica? To vam bo pomagalo oceniti, ali vas po nakupu čakajo dodatni stroški ali pa je stanovanje pripravljeno za vselitev.5. Katera oprema bo ostala v stanovanju?
Kuhinja? Omarice? Bela tehnika? To ni samoumevno. Prodajalci ceno za opremo in premičnine navadno določijo posebej, zato pridobite pisni odgovor, kaj vse bo ostalo v stanovanju in kaj bo prodajalec odnesel pri selitvi. Kupec in prodajalec naredira zapisnik pri primopredaji.6. V kakšnem stanju so skupni deli večstanovanjskega objekta?
Streha, fasada, dvigalo, izolacija in drugi skupni deli lahko občutno vplivajo na udobje bivanja ter višino stroškov za lastnike stanovanj v večstanovanjskih objektih. Če so v slabem stanju, se bo slej ko prej pokazala kakšna moteča napaka (na primer puščanje strehe), ki jo bo treba odpraviti na stroške lastnikov, ali pa se bo podražilo bivanje (na primer višji stroški ogrevanja v slabše izoliranih stavbah).Vprašajte, ali so v načrtu kakšne skupne investicije, saj se boste morali vključiti v njihovo financiranje.
7. Kaj je bilo obnovljeno v bloku in katere obnove so še v načrtu?
Nadaljujte še z vprašanjem, ali so že v načrtu kakšne nove skupne investicije, saj se boste kot lastnik morali vključiti v njihovo financiranje.8. Koliko se vplačuje v rezervni sklad? Koliko denarja je trenutno na voljo?
Iz sredstev, zbranih v rezervnem skladu, ki je neke vrste zakonsko predpisan obvezen varčevalni račun za etažne lastnike v večstanovanjskih zgradbah, se krijejo stroški obnove in vzdrževanja stavbe. Višina mesečnega vplačila za posameznega lastnika je odvisna od površine stanovanja ter starosti in rekonstrukcije nepremičnine.Etažni lastniki v stanovanjskih stavbah, starejših od deset let, morajo vplačevati v rezervni sklad, medtem ko so novogradnje deset let oproščene takega plačila.
9. Kolikšni so mesečni stroški bivanja?
Poleg cene stanovanja vas mora zanimati tudi mesečna obremenitev: koliko znašajo obratovalni stroški, kakšno je ogrevanje (daljinsko, etažno, toplotna črpalka) in koliko se plačuje za segrevanje sanitarne vode?10. Ali ima stanovanje energetsko izkaznico?
Energetska izkaznica pove, kako energetsko učinkovito je stanovanje. To ne vpliva le na višino stroškov za ogrevanje. Če je nepremičnina v energetskem razredu A ali B, boste lahko upravičeni do ugodnejšega zelenega stanovanjskega kredita. Energetsko izkaznico stavbe ali njenega posameznega dela je najpozneje pred sklenitvijo pogodbe dolžan predložiti prodajalec.Pri nakupu stanovanja v energetskem razredu A ali B boste lahko upravičeni do ugodnejšega zelenega kredita.
11. Ima stanovanje vse potrebne priključke?
Pozanimajte se o priključkih za elektriko, vodo, ogrevanje, ne pozabite pa niti na dostop do interneta. Je napeljan optični kabel, obstaja alternativa s hitrim mobilnim omrežjem? Kateri ponudniki so na voljo? Če pogosto delate na daljavo ali želite prebivati v pametnem domu, potrebujete zanesljivo omrežje.12. Kakšen je dostop do objekta?
Je v bloku dvigalo? Je dostop primeren za gibalno ovirane osebe? Kako daleč je najbližja avtobusna postaja, trgovina, vrtec? Pri zastavljanju teh vprašanj ne razmišljajte le o svoji sedanji gibljivosti, ampak poglejte tudi v prihodnost. Bo to stanovanje še primerno za vas, če načrtujete družino ali ko boste starejši? Kaj pa v primeru, da zbolite ali se poškodujete?Bo stanovanje še primerno za vas, če načrtujete družino ali ko boste starejši?
13. Ali ima blok parkirišče?
Parkiranje je za prebivalce večstanovanjskih stavb, posebej starejših in tistih v strnjenih naseljih, lahko velik izziv. Je v ceni stanovanja zajeto tudi lastniško parkirno mesto ali le uporaba skupnih površin? Je to parkirno mesto vpisano v zemljiško knjigo? Ne pozabite preveriti tudi možnosti polnjenja električnega vozila. V starejših blokih boste za polnilnico potrebovali soglasje sosedov, v novejših pa morda že obstajajo predpripravljene inštalacije ali polnilna mesta.14. Kako je v večstanovanjski stavbi in okolici poskrbljeno za varnost?
Vprašajte, ali je vhod običajno zaklenjen, ali je kolesarnica varna, kako je z osvetlitvijo in splošnim občutkom varnosti v okolici. Če imate otroke, preverite še okolico vrtcev, šol, igrišč in postajališč javnega prevoza.15. Se bo v bližini še kaj gradilo?
Morda se danes pogled iz dnevne sobe stanovanja, ki vam je všeč, odpira na zelene površine. Kaj pa, če bo jutri tam začel rasti še en stanovanjski blok, ki vam bo odvzel razgled ali celo zmanjšal zasebnost v vašem domu? Povprašajte o morebitnih gradbenih načrtih v okolici, da ne bo neprijetnih presenečenj.16. Kakšni so medsosedski odnosi?
Medsebojni odnosi stanovalcev v bloku lahko znatno vlivajo na vaše dobro počutje, konec koncev pa tudi na varnost. Če imate družino, vas bo gotovo zanimalo, ali bodo vaši otroci imeli dovolj družbe vrstnikov. Vedno je dobro imeti tudi koga, ki mu lahko zaupate ključe svojega stanovanja, ko odpotujete za dlje časa. Morda je to ravno vaša nova soseda.Medsebojni odnosi stanovalcev v bloku lahko znatno vlivajo na vaše dobro počutje.
17. Zakaj se stanovanje prodaja?
To je klasično, a vedno aktualno vprašanje. Morda se prodajalec seli, ker menja kraj zaposlitve ali pa se je njegova družina povečala. Vseeno preverite, ali se odgovor ne skriva v težavah s sosedi, neugodni lokaciji ali drugih skritih dejavnikih, za katere je dobro izvedeti pravočasno, še pred odločitvijo za nakup.18. Ali je stavba potresno odporna?
Potres nikoli ni prijetno doživetje, malce pa ga olajša občutek varnosti v protipotresno grajeni stavbi. Letnica gradnje pove veliko: predpisi o protipotresni gradnji so se namreč skozi leta spreminjali. Preverite, v katerem obdobju je bila stavba zgrajena in ali je bila kdaj potresno ojačana.19. Ali ima vaš blok urejeno zavarovanje?
Zavarovanje bloka je zelo pomembno v primeru požara, izliva vode, viharja, udara strele ali drugih nesreč. Povprašajte prodajalca ali upravnika o obsegu in veljavnosti sklenjenih zavarovanj nepremičnine in skupnih delov objekta, ne pozabite pa na škodo, ki lahko nastane na vaših stanovanjskih premičninah. Za njeno kritje morate skleniti individualno zavarovanje domaindividualno zavarovanje doma, sicer jo boste morali pokriti sami.20. Lahko vaš novi dom ogrozijo naravne nesreče?
Vsak drugi Slovenec živi na območju, na katerem je večja verjetnost potresov, vsak sedmi prebiva na poplavnem območju, skoraj polovico Slovenije pa potencialno ogrožajo zemeljski plazovi. Da vas v vašem novem domu ne bi presenetile naravne nesreče, preverite, katerim tveganjem je izpostavljen, in se na podlagi tega odločite za nakup oziroma primerno zavarovanje.Vstopi v i.triglav in preveri oceno tveganja Informativni izračun za zavarovanje doma
